不動産売却の流れを知っておこう

不動産を売却しようと思っても何から始めればいいのか不安・・・という方がほとんどではないでしょうか。

それもそのはず！多くの人が不動産売却を経験するのは人生で数回しかないため、手続きや費用、売却の流れなどに不安を感じることが多いです。

よくある不安とその理由をいくつか挙げてみます。

売却の流れが分からない：不動産売却には多くのステップがあり、何から始めればよいか分からないことが不安の原因になります。
適正な価格で売れるか心配：市場価格や相場を把握するのが難しく、適正な価格で売れるかどうかが不安です。
売却にかかる費用：仲介手数料や税金など、売却にかかる費用がどれくらいになるのか不安です。
売却期間：どれくらいの期間で売れるのか、売れなかった場合の対策が不安です。
書類の準備：必要な書類が多く、準備が大変そうに感じることが不安です。

今回はこの中で「不動産売却の流れ」についてステップごとに解説をしてみました。

不動産売却の６ステップ

不動産売却には6つのステップがあります。

1．条件整理
2．事前調査・査定
3．媒介契約の締結
4．売却活動
5．売買契約の締結
6．残代金受領・引渡し

Step1　売却相談・条件整理

理想に近い形で売却を進めるために、希望条件を整理します。不動産売却に関する諸費用を把握し、おおまかな資金計画をたてます。

希望条件をまとめるポイント

「不動産売却」を考えられた事情やスケジュールによって、ご売却方法は変わってきます。理想に近い形で売却を進めるためにも、希望条件を整理しましょう。
整理をすることで、判断に迷う際に立ち戻ることができます。

Step2　売却不動産の事前調査

売却不動産の事前調査を行います。事前調査結果をもとに、ご要望に沿った最適な価格と販売方法を決定します。

この最適な価格と販売方法は不動産売却仲介会社と相談して決めていきますので、安心できる仲介会社を選ぶことをお勧めします。

売却不動産の事前調査内容

売却したい土地や建物について、売却予定不動産およびその周辺環境、法令による制限や権利関係等を様々な角度から調査を行います。
事前調査を行うことで、売却金額もより具体化します。

調査内容

調査項目	調査先	内容
権利関係の調査	法務局	所有権、抵当権、賃借権、地上権、地役権等に関する調査
法令上の制限に関する調査	役所	建築基準法、都市計画法等に関する調査（建築確認、道路、都市計画等）
利用可能な設備	上下水道局	上・下水道の前面道路および敷地内配管の調査
	ガス会社	ガスの前面道路配管等に関する調査
	電力会社	電力の状況等の調査
【マンションの場合】管理状況の調査	管理会社・管理組合	管理形態、管理方式、管理費・修繕積立金の変更、建物修繕、管理規約・使用細則等

Step3　媒介契約の締結

不動産の売却をお任せいただくため必要な契約を締結します。

媒介契約の種類

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

	「指定流通機構」への登録義務	販売状況の報告義務（定期連絡）	複数業者との契約	売主様自ら発見した相手との取引
専属専任	○ 5営業日以内	○ 1週間に1回以上	×	×
専任	○ 7営業日以内	○ 2週間に1回以上	×	○
一般	× 登録義務なし	× 報告義務なし	○	○

専属専任媒介契約：
- 売主は1つの不動産会社とだけ契約を結びます。
- 売主自身が買主を見つけた場合でも、不動産会社を通じて契約を行う必要があります。
- 不動産会社は1週間に1回以上、売主に販売活動の報告を行う義務があります。
専任媒介契約：
- 売主は1つの不動産会社とだけ契約を結びます。
- 売主自身が買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに契約を行うことができます。
- 不動産会社は2週間に1回以上、売主に販売活動の報告を行う義務があります。
一般媒介契約：
- 売主は複数の不動産会社と契約を結ぶことができます。
- 売主自身が買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに契約を行うことができます。
- 不動産会社には報告義務がありません。

それぞれの契約にはメリットとデメリットがありますので、売却の目的や状況に応じて最適な契約を選ぶことが重要です。

Step4　売却活動〜購入申込み

購入希望者を探すための売却活動の準備をします。内覧の事前準備を行い、購入希望者をご案内します。多くの購入希望者に物件の情報を伝えるための活動を行います。活動に対するご報告およびご提案を随時行います。購入申込みをされたお客様との契約条件の調整等を行います。

売却活動のための準備

売却活動のための日程調整と手配購入希望者が見学を希望される日は、週末が多い為、予定がある場合は事前に営業担当者に伝え、日程調整や手配等は事前に進めましょう。

週末に予定が発生する場合は、事前に担当者へ伝えておく
空き家の場合、電気が使えるように手配をしておく

内覧時によく見られる場所を事前に確認購入希望者が内覧時によく見る場所は4つ。第一印象を良くするため、掃除や整理整頓を事前に行いましょう。

案内や内覧当日

購入検討者の内覧当日は、気持ちよく見学してもらえるように準備をしましょう。

売却活動

「希望価格で売りたい」「出来るだけ早く売りたい」等売主様のご要望を実現するため、売却される不動産の情報を多くの購入希望者に伝えることが重要です。
売主様のご要望を実現するために、仲介会社に求められることは以下の点です：

広範なマーケティング活動：
- インターネット広告、チラシ、オープンハウスなど、多様な手段を用いて広く情報を発信します。
- 不動産ポータルサイトやSNSを活用して、より多くの購入希望者にアプローチします。
適正な価格設定：
- 市場調査を行い、適正な価格を設定します。
- 売主様の希望価格と市場価格のバランスを取りながら、最適な価格を提案します。
迅速な対応：
- 購入希望者からの問い合わせに迅速に対応し、内見の調整や交渉をスムーズに行います。
- 売却活動の進捗状況を定期的に報告し、売主様に安心感を提供します。
専門知識と経験：
- 不動産取引に関する専門知識を持ち、法的手続きや契約書の作成をサポートします。
- 過去の取引経験を活かし、効果的な売却戦略を立てます。
信頼関係の構築：
- 売主様との信頼関係を築き、透明性のあるコミュニケーションを心がけます。
- 売主様の要望や不安をしっかりと聞き取り、最適なアドバイスを提供します。

これらの要素を兼ね備えた仲介会社を選ぶことで、希望価格での売却や迅速な売却が実現しやすくなります。

Step5　売買契約

売主様・買主様の合意のもと、売買契約に必要な書類等準備します。売買契約の流れとその内容を理解してから、手続きを進めます。契約締結後、売主様が行わなければならない手続きを進めます。

売買契約準備

金銭等	仲介手数料の半金収入印紙（売買金額により異なります）
書類等	登記関係書類（登記済権利証または登記識別情報通知） ※原本の所在を確認し、コピーをとります印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）住民票本人確認種類（運転免許証等ご本人と確認できるものをご用意ください）固定資産税納税通知書ご実印

代理人が契約を行う場合に追加で必要なもの

委任状（売主様のご署名と実印でのご捺印）
※原本の所在を確認し、コピーをとります
代理人の印鑑
売主様の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
代理人の本人確認書類
ご本人様には、事前にお取引の意思確認が必要になります。

物件状況等報告書、設備表の再確認

媒介契約締結時に作成した内容との相違点の有無をご確認のうえ、最新の状況を各書類にご記入ください。
この時、作成する書類が売買契約書の一部となります。

売買契約の流れ

売買価格の交渉：
- 売主と買主が希望する価格を基に交渉します。市場の動向を把握し、適正な価格設定が重要です。
契約条件の確認：
- 売買価格や引渡し時期、支払方法などの契約条件を確認し、合意します。
重要事項説明：
- 宅地建物取引士が買主に対して、物件の詳細や取引条件について説明します。これにより、買主が契約内容を十分に理解した上で契約を進めることができます。
売買契約書の作成と署名：
- 売主と買主が売買契約書に署名・捺印します。契約書には物件情報、売買価格、支払方法、引渡し時期などが記載されます。
手付金の支払い：
- 買主が売主に手付金を支払います。手付金は契約の証として支払われ、後に売買代金に充当されます。

契約締結後の売主様の手続き

抵当権抹消手続き：
- 物件に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消手続きを行います。これは、買主に物件を引き渡す前に完了させる必要があります。
所有権移転登記：
- 売主から買主への所有権移転登記を行います。これは、司法書士が代行することが一般的です。
物件の引渡し：
- 売買代金の残金を受け取り、物件を買主に引き渡します。引渡し時には、鍵や必要な書類を買主に渡します。
確定申告：
- 売却による所得が発生した場合、翌年の確定申告で譲渡所得税を申告します。必要な書類や手続きについては税理士に相談することをお勧めします。

Step6　残代金受領と引渡し

最終代金を受領し、売買契約時に定めた状態で物件の引渡しを行います。

売却不動産の最終確認（引渡し前確認）

売主様と買主様の双方で売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」「設備表」の記載通りの状態かお引渡し前に確認します。

確認項目	物件状況等報告書の記載内容（雨漏りやシロアリの被害、マンション管理に関する事項等）設備表の記載内容（設備の有無、故障・不具合の有無を確認）隣地との境界標の確認（土地・戸建）

決済時に必要なもの

書類等	登記済権利証または登記識別情報通知印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）住民票買主様に引継ぐ書類（建築・分譲時のパンフレット、管理規約、設備の取扱説明書・保証書、建築確認通知書、境界確認書、測量図等）本人確認書類（運転免許証等ご本人と確認できるものをご用意ください）鍵一式宅配ボックス等のカードメールボックスの暗証番号
費用	登録費用（抵当権抹消登記等がある場合）仲介手数料の半金
印鑑等	実印銀行印通帳（ローン返済口座のもの）